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鼎龙国际平台_地产商的“提质控速”时代:不再单纯强调规模增长

2020-01-09 15:06:54

鼎龙国际平台_地产商的“提质控速”时代:不再单纯强调规模增长

鼎龙国际平台,地产商的“提质控速”时代

不再单纯强调规模增长,更为看重产品质量、盈利质量的提升。

文/瞭望智库产业研究部

进入3月份以来,上市房地产企业陆续披露了2018年度的经营业绩。

数据显示,大部分房企都取得了不错的成绩,营收和利润均有所上涨,其中碧桂园控股最为突出,报告期内实现权益合同销售金额约5018.8亿元人民币,权益合同销售面积5416万平方米,在2017年全国销冠的基础上,增速仍然达到31%和23%。

此外,招商蛇口归母公司净利润同比上涨20%,新城控股同比上涨74%,阳光城同比上涨46%,蓝光发展同比上涨62.9%,而绿城中国、富力地产等则表现稍显逊色。

各项指标均显示,我国的房地产市场已基本告别短缺,将逐步切换至中高速、高质量发展阶段。在这个阶段,大水养鱼的场景难以再现,“强者恒强”的格局将大概率得到延续,从量到质的蜕变,成为房企们的一致诉求。

2018年以来,万科喊出“活下去”,恒大提出“高质量发展”,大多数房企均不同程度降低了资产负债率、控制费用比例。

“公司的速度、效益要让位于安全和质量。”3月18日下午的业绩发布会上,碧桂园集团董事会主席杨国强再次提出碧桂园集团2019年“提质控速、行稳致远”的发展战略。

告别“规模至上”

持续两年多的火热市场,为开发商们2018年的结算业绩提供了坚实基础。

最受关注的碧桂园延续了快速增长的态势。2018年内,实现营业收入3791亿元,同比增长67%,实现毛利润1025亿元,同比增长74%,实现归属公司股东的核心净利润341亿元。

截至去年底,碧桂园完成了中国内地所有省份的布局,项目总数达到2148个,并且尚有已售未结资源6627亿元,等于未来业绩已被锁定。

“去年下半年提出提质控速、行稳致远之后,公司便把保安全、保质量、保交楼作为首要任务。”碧桂园集团总裁莫斌在2018年业绩发布会上说,他希望把管理基础夯实得更加强劲,以实现公司的持续平稳健康发展。

数据显示,碧桂园正在放缓投资步伐,以全新思路主动切换车道以适应新的市场节奏。2018 年,碧桂园权益拿地金额1905.6亿元,权益拿地建筑面积8648.1万方,同比减少约15%。

老牌央企招商蛇口仍在转型中前行。2015年底,招商蛇口工业区吸收合并招商地产之后,积极奋进谋求转型,提出“前港、中区、后城”的新战略,希望打造一家城市及园区综合开发及运营服务商。

招商蛇口董事总经理许永军曾设想,要在2018至2020年之间,把集团的房地产收入从85%降到60%。

2018年报显示,招商蛇口实现营业收入882.8亿元,同比增长16.3%,其中房地产占比仍高达89.14%,园区和邮轮产业的营收增速不够理想。2018年,招商蛇口拿地金额仅为934亿元,明显控制了投资的节奏。

一些中小型开发商也表现不俗。例如,阳光城2018年实现营业收入564.7亿元,同比增长70.28%,而作为高杠杆房企的一个典型代表,阳光城去年获取土地总对价560亿元,同比下降了35%。

出于审慎原则,阳光城还主动对福州、厦门、龙岩和西安等城市的部分项目计提3.5亿元的存货跌价准备。

此外,刚刚经历了董事会大换血的融信中国,2018年实现合约销售1218.8亿元,同比增加了73.3%,该增速为三年内最低,降杠杆成为最迫切的诉求。

实际上,“跑马圈地”的时期总是伴随着较高的杠杆水平,国泰君安的研究数据显示,2016年我国大型房企的杠杆率达到顶峰,峰值时期资产负债率平均水平为85%,净负债率为127%,2017年开始房企逐步去杠杆,平均净负债率下行至95%左右。

种种迹象显示,中国的房企们已不再单纯强调规模的增长,而是更为看重产品质量、盈利质量的提升。

融资、盈利水平分化

随着房价单边上涨预期被打破,坐享行业红利的年代已经远去。

恒大研究院统计显示,2016年至2018年11月,我国前十大房企的市占率由16.9%提高至28.3%,未来市场集中度还将进一步提升。

随着商业模式逐渐回归地产开发的本质,未来地产企业比拼的将是融资成本、项目运营能力和产品的品牌力,而这或多或少都与房企的规模有关,意味着我国房地产市场有望迎来“强者恒强”的时代。

仍以龙头碧桂园为例,2018年在实现规模增长之外,其毛利、净利、股东应占利润、基本每股盈利等核心财务指标均有优异表现,如毛利润同比增长74%至1024.8亿元,净利润同比增长68.8%至485.4亿元。

报告期内,碧桂园实现了权益销售现金回笼4557亿元,回款率高达91%,并连续三年实现正净经营性现金流。

克而瑞地产研究的数据显示,2017年我国主要上市房企的平均净借贷比为91%,而截至2018年底,碧桂园的净借贷比率仅为49.6%。

“大型房企市占率的快速提升,品牌房企的布局下沉,户型设计、装修水准、物业质量、小区绿化等不断升级,刺激了住房消费升级和改善型需求的释放。”一位业内人士表示,住房短缺时代已经结束,房地产行业进入从规模扩张向品质升级的新时代。

另一家龙头房企中国恒大尚未披露年报,其盈利预告显示,2018年净利润和核心业务净利润均有大幅上升。2017年开始,恒大集团引入1300亿元战略投资者,大幅降低资产负债水平,为公司长期的平稳健康发展夯实了基础。

值得一提的是“新秀”新城控股,近年来通过“住宅+商业”双轮发展,新城控股实现了快速增长。2018 年,营业收入也达到541亿元,实现归母净利润104.9亿元。

不断冲刺第一梯队的新城控股,正在努力改善自身的融资环境。2018年,先后发行中期票据、永续中期票据、定向债务融资工具及超短期融资债券,将全年融资成本保持在6.47%。

不少中小房企的盈利也尚可,例如雅居乐的净利润增幅虽然不及碧桂园和恒大,但仍实现毛利润246.74亿元、净利润83.58亿元。

不过也有一些房企业绩不尽如人意。例如,绿城中国2018年实现收入603亿元,同比增长43.7%,但股东应占利润10亿元,同比下降54.2%。公司解释称,这是由于出售附属公司带来的股东应占利润减少,计提的减值亏损拨备增加和人民币贬值导致。

同样,2018年富力地产营业额为768.6亿元,同比上升29.7%,而净利润为87.28亿元,同比减少约60%,而年度利息开支暴增至52亿元,年内连续四次发债均失败。2017年11月,富力地产曾一举收购万达集团旗下74家酒店,成为舆论焦点。

“万科肯定能活下去,万科说活下去是开玩笑”,富力地产集团董事长李思廉在业绩会上说,“那是提醒我们活下去。”

多元化布局受关注

多元化业务布局一直是房企的重点,除碧桂园的机器人产业和乡村振兴之外,还有越秀地产的养老项目、中国金茂的城市运营、恒大的新能源汽车等等。尽管这些多元化转型大多尚未成功,但地产企业的探索仍在进行。

“如今的年轻人很少去做建筑工人,而建筑行业除了泵送混凝土之外技术进步很少。”杨国强认为,在技术成熟的背景下,“机器人建房”只是时间问题,碧桂园有建筑建造场景,也有经济能力将机器人打造成为公司强大竞争力的源泉。

在2019年年度会议上,他还把碧桂园重新定义为“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”。

2018年9月8日,碧桂园集团旗下全资子公司——广东博智林机器人公司与佛山市顺德区政府举行签约仪式,宣布共同打造集科研、实验、生产、文化、生活、教育于一体的机器人谷,计划五年内在机器人领域投入至少800亿元,引进1万名顶级机器人专家。

不仅如此,莫斌还在2018年业绩会上表示,碧桂园集团未来将引入世界一流的农业生产技术、设备,布局“地产+农业”全产业链,并通过“凤凰优选”进行零售,为老百姓提供“安全、好吃、实惠、丰富”的产品,与农民共享现代农业发展红利。

与碧桂园相比,恒大的多元化进程开始得更早,近年来已陆续完成文化旅游、健康、高科技、新能源汽车产业的布局。

恒大集团董事局主席许家印多次表示,“越是市场不好的时候,越能展现恒大的功底。”

目前,恒大集团旗下的恒大健康已打造12个恒大养生谷,未来三年计划布局50个以上;同时在新能源汽车领域连续大手笔布局。

2019年1月,恒大健康入主全球性电动汽车企业NEVS,随后又与世界豪车制造商科尼赛克组建合资公司,等等。此外还与哈佛大学达成协议,围绕新能源汽车等领域开展合作研究。

3月初,恒大健康预告新能源汽车业务2018年亏损约17亿元,但同时表示该业务仍处于投入期,未来将持续推进。

为了加快全国化进程不“掉队”,在开发养老项目之外,越秀地产也正在探索新的多元化业务投放,称将继续打造通过多种方式获取优质土地资源的独特优势,形成“招拍挂+集团孵化+国企合作+轨交+城市更新+收并购+产业联动”多渠道模式组合。

业内人士分析,这一轮地产的火热行情受益于三大红利:去库存政策红利,包括行政调控退出、购房信贷宽松、PSL支持棚改货币化安置;户籍人口城镇化加速红利;以及住房消费升级红利。但随着2019年去库存政策红利逐步消退,我国地产销售面积增速可能下滑。

“行业的转型绝非易事,没有可能找到一个和房地产赚钱前景相当的行业,但这不代表未来还能靠吃这口饭活下去”,万科董事会主席郁亮在万科2019目标与行动沟通会上说,“必须要做新业务。”


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